Penelitian ini memiliki tujuan utama menganalisis kinerja pegawai di Perumda Pasar Jaya di wilayah Jakarta yang meliputi lima wilayah yaitu Jakarta Pusat, Jakart Timur, Jakarta Utara, Jakarta Barat dan Jakarta Selatan yang dipengaruhi oleh kepemimpinan, kapabilitas pegawai dan budaya kerja yang dimediasi oleh motivasi kerja. Hasil penelitian ini memberikan penjelasan bahwa peranan mediasi motivasi kerja pada hubungan kepemimpinan, kapabilitas pegawai dan budaya kerja terhadap kinerja pegawai di Perumda Pasar Jaya dengan hasil Terbukti. Namun peranan tidak langsung motivasi kerja sebagai mediator lebih rendah dari pada pengaruh langsung dari masing-masing variabel dalam penelitian ini. Variabel kepemimpinan memberikan pengaruh paling besar di antara semua variabel yang diteliti. Penelitian ini memberikan implikasi manajerial kepada Perumda Pasar Jaya dalam meningkatkan kinerja pegawai dengan penguatan kepemimpinan dan budaya kerja pegawai sehingga dapat meningkatkan motivasi kerja pegawai dan kinerja pegawai pada Perumda Pasar Jaya.